Impuestos Compra Vivienda Obra Nueva: IVA + AJD
Calcula el IVA + AJD que pagarás por tu vivienda de obra nueva
Este cálculo es una estimación orientativa basada en la normativa vigente. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. El importe exacto del ITP depende del Valor de Referencia del Catastro y de las circunstancias específicas de la transmisión. Consulta con un asesor fiscal antes de autoliquidar.
En obra nueva el régimen fiscal es IVA + AJD, nunca ITP
La primera transmisión de vivienda nueva por un promotor tributa por IVA (10%) + AJD (variable por comunidad). ITP solo aplica a segunda mano. Son regímenes mutuamente excluyentes: si pagas IVA, no pagas ITP sobre la compraventa.
El AJD de la hipoteca lo paga el banco desde 2018
El Real Decreto-ley 17/2018 trasladó el pago del AJD de la escritura de hipoteca del comprador a la entidad prestamista. Solo pagas AJD sobre la escritura de compraventa de obra nueva.
Diferencia entre AJD de la compraventa y AJD de la hipoteca
Son dos hechos imponibles distintos: el AJD de la escritura de compraventa (lo paga el comprador en obra nueva) y el AJD de la escritura de hipoteca (lo paga el banco). No los confundas: el comprador solo asume el primero.
- ×Confundir el AJD de la compraventa (lo pagas tú en obra nueva) con el AJD de la hipoteca (lo paga el banco desde 2018).
- ×Creer que se paga ITP en obra nueva. La primera transmisión del promotor tributa por IVA, no por ITP.
- ×No incluir el AJD en el presupuesto de compra. En algunas comunidades supone un 1.5% adicional al 10% de IVA.
- Confirmar que es primera transmisión del promotor (si es reventa, tributa por ITP)
- Verificar el tipo de AJD de tu comunidad autónoma
- Comprobar que el promotor repercute IVA en la factura de compraventa
- Si financias con hipoteca, confirmar que el banco asume el AJD hipotecario
- Preparar el Modelo 600 para el AJD y liquidarlo en plazo
Cómo funciona
Selecciona obra nueva como operación
Elige "Vivienda de obra nueva" para calcular con el régimen de IVA + AJD en lugar de ITP.
Introduce el precio de compra
Indica el precio según la escritura. El IVA se calculará al 10% y el AJD según tu comunidad.
Selecciona la comunidad autónoma
El tipo de AJD varía por comunidad (0.5%-1.5%). Selecciona donde se ubica la vivienda nueva.
Indica si tienes hipoteca
Si financias con hipoteca, la calculadora mostrará el AJD de la hipoteca (lo paga el banco desde 2018) como dato informativo.
Compara con segunda mano
Revisa el resultado y compáralo con el escenario de segunda mano para ver la diferencia de coste fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Por qué se paga IVA en obra nueva en vez de ITP?
La primera transmisión de un inmueble nuevo por el promotor está sujeta a IVA (no a ITP) porque es una entrega empresarial. ITP solo se aplica a transmisiones entre particulares o segundas transmisiones. Son mutuamente excluyentes.
Art. 4 y 20.Uno.22º Ley 37/1992 (LIVA)
¿Cuánto IVA se paga por una vivienda de obra nueva?
El tipo general es del 10% sobre el precio de compra. Para VPO de régimen especial, el tipo es del 4%. Una vivienda de €250.000 genera €25.000 de IVA al 10%.
Art. 91.Uno.1.7º LIVA
¿Qué es el AJD y por qué se paga en obra nueva?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) grava las escrituras públicas inscribibles. En obra nueva se paga porque la compraventa NO está sujeta a TPO (está sujeta a IVA), y el Art. 31.2 TRLITPAJD exige que el acto no esté sujeto a TPO para que aplique AJD.
Art. 31.2 TRLITPAJD
¿El AJD de la hipoteca lo pago yo o el banco?
Desde noviembre de 2018, el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco (entidad prestamista), no el comprador. Esto aplica tanto en obra nueva como en segunda mano.
RDL 17/2018
¿Cuánto se paga de AJD en obra nueva por comunidad?
Varía entre el 0.5% y el 1.5% según la comunidad. Por ejemplo: Madrid 0.75%, Cataluña 1.5%, Andalucía 1.2%, Valencia 1.5%. Se calcula sobre el precio de compra escriturado.
¿Sale más caro comprar obra nueva o segunda mano en impuestos?
Depende de la comunidad. En Madrid, obra nueva cuesta ~10.75% (IVA 10% + AJD 0.75%) frente a 6% de ITP en segunda mano. En Cataluña, obra nueva cuesta ~11.5% frente al 10-13% de ITP. Usa la calculadora para comparar.
Contexto Legal
Ley 37/1992 (LIVA), Art. 4 (hecho imponible IVA), Art. 91.Uno.1.7º (tipo 10% vivienda). TRLITPAJD Art. 31.2 (AJD cuota variable: solo escrituras no sujetas a TPO). RDL 17/2018 (AJD hipoteca lo paga el banco).
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