ITP o IVA: ¿Qué Impuesto se Paga al Comprar Vivienda?
¿ITP o IVA? Descubre qué impuesto pagas según el tipo de vivienda
Este cálculo es una estimación orientativa basada en la normativa vigente. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. El importe exacto del ITP depende del Valor de Referencia del Catastro y de las circunstancias específicas de la transmisión. Consulta con un asesor fiscal antes de autoliquidar.
ITP e IVA son mutuamente excluyentes
Art. 7.5 TRLITPAJD: las operaciones sujetas a IVA no tributan por ITP. La primera transmisión del promotor = IVA. Cualquier transmisión posterior = ITP. Nunca se pagan ambos impuestos por la misma compraventa de vivienda.
AJD solo aplica en obra nueva, nunca con ITP
Art. 31.2 TRLITPAJD: el AJD cuota variable grava escrituras NO sujetas a TPO. Si la compraventa tributa por ITP (segunda mano), la escritura está sujeta a TPO → no hay AJD. En obra nueva (IVA, no TPO) → sí hay AJD.
Tabla comparativa por comunidad: ITP vs IVA+AJD
Madrid: ITP 6% vs IVA+AJD 10.75% — segunda mano es más barata. Cataluña: ITP 10-13% vs IVA+AJD 11.5% — depende del valor. País Vasco: ITP 4% vs IVA+AJD 10.5% — segunda mano mucho más barata. Usa la calculadora para tu caso concreto.
- ×Creer que una vivienda «nueva» de un particular tributa por IVA. Solo la primera transmisión del promotor es IVA; las reventas son ITP.
- ×Sumar ITP + AJD en segunda mano. Son mutuamente excluyentes: en segunda mano pagas ITP y AJD = €0 sobre la compraventa.
- ×No considerar el AJD al comparar ITP vs IVA. En obra nueva se paga IVA (10%) MÁS AJD (0.5-1.5%), no solo IVA.
- Confirmar si la vivienda es primera transmisión del promotor (IVA) o segunda/posterior (ITP)
- Si es obra nueva: verificar que el promotor repercute IVA y el tipo correcto (10% o 4% VPO)
- Si es segunda mano: confirmar que no se cobra AJD sobre la compraventa (debe ser €0)
- Calcular el coste total de ambos escenarios antes de decidir entre obra nueva y segunda mano
Cómo funciona
Elige el tipo de operación
Selecciona "Segunda mano" (ITP) u "Obra nueva" (IVA+AJD) para ver qué régimen fiscal se aplica.
Introduce el precio de compra
Usa el mismo precio para comparar ambos regímenes y ver la diferencia de coste fiscal.
Selecciona tu comunidad
El ITP varía por comunidad (4-13%), mientras que el IVA es fijo (10%) pero el AJD cambia (0.5-1.5%).
Calcula el primer escenario
Revisa el resultado y luego cambia el tipo de operación para comparar el otro régimen.
Compara los gastos totales
La diferencia entre ITP y IVA+AJD puede ser de miles de euros según la comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se paga ITP y cuándo IVA al comprar vivienda?
ITP se paga en vivienda de segunda mano (transmisiones entre particulares o segunda transmisión). IVA se paga en obra nueva (primera transmisión del promotor). Son mutuamente excluyentes: nunca se pagan ambos por la misma operación.
Art. 7.5 TRLITPAJD + Art. 4 LIVA
¿Qué es más caro, ITP o IVA+AJD?
Depende de la comunidad. En Madrid: ITP (6%) es más barato que IVA+AJD (10%+0.75%=10.75%). En Cataluña: ITP (10-13%) puede ser más caro que IVA+AJD (10%+1.5%=11.5%). La calculadora compara ambos escenarios.
¿Se paga AJD además de ITP en segunda mano?
No. ITP (TPO) y AJD cuota variable son mutuamente excluyentes (Art. 31.2 TRLITPAJD). Si la escritura está sujeta a TPO (segunda mano), NO se aplica AJD variable. El AJD solo aplica en obra nueva (régimen IVA).
Art. 31.2 TRLITPAJD
¿Qué pasa si compro una vivienda «nueva» pero de un particular?
Si un particular vende una vivienda aunque sea reciente, es segunda transmisión y tributa por ITP (no IVA). Solo la primera venta del promotor a un comprador final es obra nueva fiscal. Las reventas posteriores son siempre ITP.
¿Qué es la renuncia al IVA en operaciones B2B?
En transmisiones entre empresarios/profesionales, el vendedor puede renunciar a la exención de IVA (Art. 20.Dos LIVA). En ese caso, la operación tributa por IVA (no ITP). Es una opción en transacciones B2B, no en compras particulares.
Art. 20.Dos LIVA
Contexto Legal
TRLITPAJD (RDL 1/1993) Art. 7 (hecho imponible TPO), Art. 31.2 (incompatibilidad TPO-AJD). Ley 37/1992 (LIVA) Art. 4 (hecho imponible IVA), Art. 20.Uno.22º (exención segunda entrega), Art. 91.Uno.1.7º (tipo 10% vivienda).
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